东莞作为机械设备大都市未来五年内中心房价最高或到5万/㎡?

   日期:2019-04-28     作者:中国机控网    浏览:4713    评论:0    
核心提示:2015年底哪一刻起,东莞房价终于打破了1万头不到几个月立即突破了2万让东莞的楼价站了一个新高度,龙头房企万科启动全国性降价,那一年的中国楼市,摇摇欲坠。
2015年底哪一刻起,东莞房价终于打破了1万头不到几个月立即突破了2万让东莞的楼价站了一个新高度,龙头房企万科启动全国性降价,那一年的中国楼市,摇摇欲坠。


此时的万科,已经在东莞默默耕耘了5年。万科在东莞的多个楼盘,在这座当时还算是三线的城市,紧随其他万科战略城市降价,而且规模很大。那一年,东莞楼市把一大批深圳投资客牢牢封死在跌停板上,更可怕的是——有价无市。紧接着,一份后来被证实系伪造的万科松山湖会议讲话在网上疯传。



从那个时候开始,东莞楼市,不再是一个本土房企如鱼得水的城市。



在暴风雨到来之前的2007年,中国楼市进入疯狂的高点。万科重金在紧邻深圳的东莞大坪拿下广东地王,与同步进入东莞的另一家品牌房企金地争夺厮杀,这一幕是很多莞深地产媒体人难忘的记忆。据说因为此事之后,王石要求万科在公开市场上不再拿地王。



金地东莞公司老总质疑拍卖结果,要求重拍。




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当年,进入东莞的外来房企,分别在临深与主城区两个战场争夺属于各自的江湖。



另一个在临深尝到甜头的,是东莞本土房企中惠地产,把”莞深同城”概念玩得极致,打开了东莞这个封闭的市场空间,但也套牢了一大批深圳投资客勇士。



诚心而论,刚开始,面对以深系为代表的过江龙房企登陆,东莞本土房企有一段时间是处于后知后觉的。因为他们觉得东莞人有自己的消费观,不会轻易被深系产品俘获。事与愿违,不用太久,这些过江空足以让诸如光大、高田、中信华南、宏远、富盈、联华、新世纪、中天、丰泰、鼎峰等本土房企爱恨交加喝上几壶。



也正为如此,万科在进入东莞走过一阵子本土化路线后很快就引导者左右市场。截止目前,万科已经成功进驻20多个东莞镇区。







收购、兼并、合作开发,万科与本土房企展开了一切皆可能的合作,其中,与中天的合作更是密切。



紧随其后的“价格屠夫”碧桂园,来势更加勇猛,在东莞全域扩张。特别是2015年和2016年都是东莞土拍市场的霸主级房企,另外收购土地、入股合作、收购项目更是花样百出。除谢岗、桥头、洪梅等8个区域外,碧桂园已遍及东莞其它镇街,仅2018年,碧桂园在东莞合计超过20个项目投入市场。



不过,另几个房企巨头入恒大、万达在东莞市场的表现,则昙花一现,再此不细说。



有媒体评论,如果没有外来品牌房企的大规模进入,就没有东莞房地产快速发展的十年;没有品牌房企的步步进逼,也就没有本土房企快速的转型外拓;没有品牌巨鳄新模式新产品的试水初探,也难有东莞住宅品质的提升。近些年来,东莞本土房企市场份额下滑趋势明显。2013年东莞开发商TOP10排行榜上,本土房企与外来品牌开发商尚能平分秋色,各占半壁江山。2013年之后,外来房企基本控盘。



磨合,是更多外来房企与东莞市场的时间赛跑,而磨合的时间越来越短,磨合过后,便是占地为王、诸侯称霸。







2010年,大本营在广州的央企保利地产入莞。近9年的时间里,央企保利一步步打开东莞市场,但总体排名无法与万科碧桂园相争。





一个让业界非常奇怪的现象是,在当年这一波外来房企入莞的时候,除了中信系中信华南东莞公司外(基本被视为一家本土化房企)与保利外,其他央企几乎不为所动。





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从粤港澳大湾区战略刚刚宣布的2017年开始,情况发生了改变。



绿地、泰禾、融创、华夏幸福、龙湖、金茂、阳光城、旭辉……,2017—2018年的东莞的土拍市场上,外来房企十分活跃。



是的,东莞楼市格局大变,你曾经眼中的那个东莞已经腾笼换鸟,华丽转型。而对东莞市场避而远之的央企,此时也画风大变。



其中,表现最为迅猛的当属于央企房企华润置地了。







就像图片里所说,东莞,进入华润时刻。



那么,华润的进场速度到底有多快?如果不算合作开发的项目,据说华润置地独立拓展的项目,只用了400天,横扫12镇街,20个项目,这样的布局速度,在业内罕见。这些数据,在前段时间举行的华润置地东莞2019品牌战略发布会上得以披露。



坊间细心人士做了对比,截止到2018年底,碧桂园在东莞布局约40个项目,用了10年;万科在东莞布局了44个项目,耗时14年。

 

其中,最值得关注的项目是,靠近东南临深片区的清溪华润•润溪山;首个万象系列商业品牌将在松山湖北站商业综合体落地;东莞火炼树城市更新项目前期服务商,有望复制第二个大冲旧改;在综合开发、城市更新、城市建设运营、住宅开发、商业全面开花。







图片来源:华润置地





更大亮点是,除了城市更新以外,华润与东莞市政府还达成了战略性片区合作,将启动东莞国际商务区与滨海湾的片区合作。这就是先启动的东莞火炼树城市更新项目,还有在去年深圳华南品牌发布会上披露过的——滨海湾新区沙角半岛开发项目。





图片来源:咚咚找房



华润置地城市更新面积,已拓展的土地资源超过800万㎡,造城运动全面启动。



可以说,央企入莞,采取的是高举高打,成片开发的模式,这些在深圳等一线二线城市都已经得到见证,东莞获得央企的大规模投资,显示提升为新一线城市地位的确认。



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在这波房企抢滩粤港澳大湾区的浪潮中,姗姗来迟者华润置地补仓动作可谓“激进”,这一切都来自别人无法对阵的央企优势。就算当年万达进入东莞的气势拿来与之相比,也逊色几分。

 

2018年,华润置地销售规模首次突破2000亿大关,行业排名第9,保住了前十的地位。但随之而来的是,一大批华润高层追随“掌舵人”吴向东离职,弄得已经身在华夏幸福的吴不得不发公开信为老东家稳军心。

 





尽管成绩斐然,但总体规模来看,已经被万碧科恒融创这些4000亿级的企业甩了好几条街,保住TOP10是华润置地年度要完成的KPI。

 

如上述所言,华润置地在2017-2018年这波在华润大本营的粤港澳大湾区土地储备上的踏空,不得不疯狂补仓。为了补仓,华润2018年用了1513亿元拿地,进入70个城市,新增103个项目,其中,华南大区排名第一。所以,选择最优潜质的城市,深圳最密切的邻居——东莞,尤为急迫。

 

有媒体认为,土地储备暴增或使公司将面临庞大的现金流和负债压力。不过在笔者看来,对于华润这艘央企航母而言,显然多虑了。笔者对于华润置地在东莞市场的表现充满期待。



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然而笔者最想表达的是,从现在开始,我们要用全新眼光看东莞楼市了,有几个观点在这里总结一下:



1、东莞的基本面发生了巨大改变。前几天,经济学家张五常提到东莞对深圳发展的重要地位与作用大于惠州,深圳将成世界经济中心,东莞对深圳具有决定性意义。深圳发展快速的一个重要原因是其具有地理形势的优势。而另一个重要因素则是其隔壁的东莞。



他认为之所以推断深圳会超越硅谷,是因为硅谷没有一个像东莞水平的工业区,深圳的科技企业像华为就扩张到东莞,带动了东莞的发展。深圳+东莞将会是一个庞大的,全新的科技产业枢纽,在全球产业分工体系中的分量会越来越重。





2、在大湾区,东莞是一个幸运儿,被最有前途的三个一线城市紧紧包围,在中国独一无二。笔者一直有一个观点,东莞是一个最有希望实现和深圳房价均价打平的城市。



这里特别提醒关注东莞市区南城。为什么这么说呢,和惠州不一样,东莞的城市比较具有独立一面,不完全依赖深圳,我预测未来与深圳的关系有点像深圳和广州,因为东莞也在追赶深圳,GDP不到深圳的一半,深圳前十年的发展经验,东莞都在复制,东莞的崛起已被世界所关注和认可,粤港澳大湾区开始后,已多达150个重大投资项目入驻东莞。东莞的人口红利仍在释放,高端人口持续增长。



3、大湾区规划落地后,以后买房要打破城市边界的框架,湾区规划最大影响是湾区内各城市中心的重构和分化。临深、临广可能要变成临湾,临湾概念将被认可。



各项政策的落地、以及对自身城市功能和组团的规划调整,并相应对不同的物业类型产生影响。



4、央企纷纷入莞,让东莞楼市的买入信号更加强烈了。央企拿地拓展,标准、方式多少和民企不一样,对城市的评估体系也不一样。投资者要从这里研判东莞城市价值的提升,甚至说东莞土地价值将被纳入一线城市价值的评估体系。因为她紧挨着的三个一线城市都面临着土地荒,至少外来房企要进入广深市场,第一站会把东莞作为桥头堡,或者甚至将东莞视为广深市场的一部分,这是东莞和佛山不一样的地方,这个现象在近两年特别明显。

 

5、东莞楼市的资产价格将上一个台阶。临深价格比城区高的局面将发生改变,城区价格将回归到真实价位甚至更高。以前,很多资金进入东莞买房,基本会在临深区域下手,一部分是小投资客,一部分是买不起深圳房子的上车群体。但专业投资客和最有消费实力的东莞本地土豪是基本不会到临深买房的。为什么?深圳和上海不一样,上海在整个长三角是一家独大,单级辐射。无论是地理格局上还是大湾区分工上,深圳显然没有这样的能力。这里以后有机会再单独细写。



但这不妨碍东莞楼市的资产价格上一个台阶。和华润一同入莞的,还有招商、华侨城、中海、金茂这些主打高端豪宅产品的央企。从东莞房企竞争格局来看,这些央企集中进入东莞,直接打破了万碧“半分天下”的市场格局,产品级别上也会相应发生变化,这是值得观察的一面。就拿中海首次进入东莞市中心,就做了一款240平米的高层大平层项目——中海莞府,很豪很霸气,很快就要入市销售。中海这一仗如果打得好,东莞也将跟随一线城市进入大平层豪宅时代。而在高端豪宅领域,华润更是近年来的翘楚。去年的数千人摇号华润城,华润悦府、瑞府的市场表现,令消费者对华润系产品更是看高一线。



6、东莞楼市的另一个买入信号是二手房的成交指标比较健康,而且走向成熟,这对于投资需求的人很重要。比如深圳二手房交易量长期超过一手,流动性好,这也是深圳楼市在国内最有投资价值的原因。东莞经过多轮楼市调控政策加码后,近两年东莞二手住宅成交都已经追平一手,这是大概与惠州市场最大的不同。



7、东莞本土购买力的觉醒,很可怕。华南四小虎的东莞,藏富于民,众所周知,消费力长期外溢港澳广深,买牌子货都要开车去深圳香港,所以房价一直潜伏不起,楼市火爆也仅限于临深区域。如今,这些不热衷于炒楼的广府文化基因的东莞本土居民和新莞人,正在觉醒,近两年东莞市区房价的上涨证实了这一点,这是一个新变化。



深圳是大资金才能玩的市场,东莞、惠州楼市是散户的市场,如果非要给房价做个预测:未来五年,东莞市中心高层房价最高会到5万—6万/平;惠州临深区域2—3万/平,东莞会拉开惠州一个段位(不考虑限价因素)。



8、粤港澳湾与旧金山湾存在诸多相似点,二者都不是“一城独大”的单中心结构,广深港三个大城市三者势均力敌,都没有取得绝对的中心地位,坐落腹地的东莞,坐收渔翁之利。未来湾区多中心发展模式使各个片区房价将趋于相同。深圳人未来的工作会围绕各个城市副中心、城市主中心来布局,而临深、临湾区域未来核心的不仅仅承载深圳人的居住,而是整个湾区产业功能就业的人居住。莞深互融,这才是东莞楼市的最大机会。



9、关注央企重点布局的市镇,因为这里面隐藏着很不错的投资机会。关注这些央企品牌房企开发的项目本身,或者关注他们项目给周边地区带来哪些变化,这些或多或少是个不错的参照。



在深圳,华润与南山区政府合作后海总部基地综合运营类似。这些都将给搁置多年的东莞南城CBD开发注入强大的合作伙伴,东莞南城将参照深圳湾总部规模级别建设,这是东莞市区资产价值的未来体现。



比如,华润置地松山湖北站商业综合体项目,毗邻华为,未来将打造成为集购物中心、办公、公寓、酒店于一体的高端商业综合体,已经命名为个“华润万象汇”,大大提升片区品质配套,创造全新的工作生活体验,未来辐射效应巨大。

 



图片来源:乐居



再比如,2015年,招商蛇口就与东莞签署了合作协议,共同开发长安新区;2018年初,招商蛇口负责运营和开发清溪百万平工改项目,项目规模达约80万平方米。再比如,华侨城在东莞打造的几大文旅项目值得关注。特别是南城水濂山蛤地文旅项目,那里有望展现类似深圳湾15公里滨海长廊的城市生态效应。





图片来源:南方+



从近期即将入市的项目看,清溪的华润•润溪山和金茂逸墅,分别作为华润置地和金茂首个入莞作品,值得关注。



在一线城市买不到这两家央企品牌的房子,这两个项目距离深圳非常近,深圳客关注度会很高。
 
标签: 东莞房价
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